深圳新政后最全买房攻略：时机、毁约、投资、临深....
上周日，买房之前举行了第一期线下沙龙。针对新政后的各种问题，嘉宾们都分别进行了详细解答。
为了方便大家阅读，楼校长把2万5千字的文稿压缩成这篇沉甸甸的干货。是不是快被感动哭了？
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这一次深圳的政策出台是不是真的有必要？
【王飞】
1.调控背景：不是单个城市层面调控的意识，而是全国范围内的
虽然深圳在325新政之后表现冷静，成交量价比较稳定，价格方面今年二季度后的涨幅只有一成左右，这跟去年的六成来说下降非常明显。
这一次调控最主要的不同是全国范围内的疯涨，这一次步调和调控力度非常整齐。但如果从全国的情况来看，目前可能并没有达到全国性的一个降温的作用。
从2014年到现在，整个房地产市场主基调都需要去库存，三四线去库存压力还在，但疯狂上涨的一二线反而分化越来越明显。
现在看深圳市场其实也有一个区域性的分化，包括从一些细节的表现都可以看到。
2.高房价背后存在金融风险，深圳投资比例创历史新高
这一波房价上涨会带来很大的金融风险，这是引发这次全国性调控非常关键的因素。房地产市场的投机行为，一般都是金融环节会引发金融风险最关键的一环。对于很多热点二线城市来说，其实真是有风险的，除了高房价，另外还有高杠杆。
“3.25”之后，4-5月深圳投资客占比大概不到20%，而之前是接近30%，虽说有短暂的下调，但从6-7月份开始，深圳地王以及全国地王现象一直在持续高烧，大家还是会转移到房价市场来。
所以会发现7、8、9月份，整个深圳的投资占比去到历史新高。而在新政之前，很多城市投资占比已去到一半。
3.深圳的调控力度会引发整个市场预期的改变，比如临深
现在临深买房的客观平均下来，整个东莞、各个城镇占比一半来自于深圳，深圳客自住的很少，我们了解到3-4成都是投资的。
这一波调控之后，东莞也很严厉，也有限购，一方面是因为资格的影响，另外一个很重要的问题在于，深圳的调控力度会引发整个市场预期的改变。整个临深片区现在投资客都跑了，基本上新政出台的第二天开始，所有在售楼盘访客的数量基本上减半，甚至很多楼盘减了7、8成。
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这次新政会不会误伤了很多购房者？
【牛浩思】
1.这次政策可能史上最严的政策
①双管齐下。不仅对市场的购买秩序进行一个调整，更多的是从开发商或者是市场的规范角度进行了整治。这样就会对市场的心理预期远远地高于以前单只手来调控，比如单纯的限购。
把市场秩序规范以后，不仅仅缩小了市场的份额，比如说现在规定单身只能买一套，其次还能从舆论导向把市场温度给降下来。
②不是为了打压房价，更核心是整治市场秩序
这次调控并不是要打压房价，更重要是通过规范市场秩序，制定公平公正的游戏规则，让市场更健康地发展。对真正有住房需求的、改善性需求的置业者来说，随着未来环境更加公平，交易风险会大幅降低，未来房地产市场也可以走得更加平稳一些。
2.对刚需没有太大影响，主要是打击投机行为
这次进一步缩小了需求的群体，比如说单身、限购，就是应对假离婚的现象。还有“二改五”是社保延长了，也是市场购买人群的范围缩小了。至于限贷这方面，政府更多地还是支持改善性的需求，首先保证刚需能够首付三成，但也不能把市场一次性地逼死，还是留了一些余地，有一些有过贷款已经结清的这些人群，还是可以家庭为单位首付五成进行置业，这其实也是对改善型需求的一种保障。
可见对于刚需或者是改善型需求的这一部分人政府还是留有一定的余地，没有一次性把他抓死，对于投机的一些行为可能会管控得比较严。
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新政后新房和二手房市场有什么变化？是不是有些二手房的预期已经下调了？
【王飞】这一次调控力度和市场反映的效果，都是最厉害的一次。
①新房访客量最少减5成，0成交
根据我们的检测，新政后一周新房的访客量基本上减少量最少是5成，成交非常少，很多项目都是0成交。
②二手房业主报价指数跌了10%
二手房反映更强烈一点，我们有一个“中原经纪指数”，就是地铺经理人对整个市场未来的预期；还有二手业主报价指数，这两个指数下调比例都是超出以往任何时期的。
经纪指数当周一周跌了25%，业主的报价指数是当周一周跌了10%，不管是买方还是卖方，大家对于后市的预期都是不看好的，而预期会引导后期的走势。
新政出台后4-5天，我们盘源里面7-8成业主下调报价，1/4报价下调幅度超过1成。
③开发商定价变化
这次的调控力度之大，有些开发商对于后市的走势非常不看好，因为要考虑到业绩去化的压力。如果客户的看空预期非常强，那么对价格的接受度会更低，因此会导致房企在定价上的变化。
【牛浩思】
①严打期应该是3个月，成交量一定会下降
这一次调控周期应该是6个月，据我们内部所了解，严打周期应该是3个月左右。这个周期内成交量必然会下降。
②二手房很大程度上决定新房价格
二手房的繁荣往往是新房崛起的信号点，二手房对市场的灵敏度较高。
今年上半年二手房成交量基本上是每月1万套左右，后来到8-9月慢慢下降到6千套左右，到10月份新政出来后，可能会降到2千套甚至是更低的成交量。这次调控对二手房是非常大的打击，量下跌的话价会支撑多久，这是一个问号了。
③接下来几个月，新房市场会很冷清
新房市场不仅仅是被备案的控制，还有行政查处。现在除了坪山或者光明有一些楼盘可能会卖，关内的楼盘基本上没有人卖给你了，认筹也不行。新房市场基本上停滞了，10月份到元旦期间会非常冷清。
至少到明年“两会”这段时间之内，市场应该火不起来，而且从同步的数据来说，已经进入一个房地产下行周期的大环境下。
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在市场预期下行的情况下，什么节点可考虑入手？如果是有实际需求的购房者，需要等吗？
【王飞】
①不建议现在投资
现在整个市场的成交量会明显下降，这一轮周期会持续到明年二季度。今年市场中最大的不确定性还在于后续未来的一个货币政策，信贷怎么走。
在整个调整周期当中，不建议大家这时去投资。今年不是一个投资的好年份，面临很多不确定性。如果信贷收紧，会面临很大问题。
②刚需可关注新房，或许会有低价项目
刚需主要看自己的需求，但短期内真的需要冷静去看这个市场，多花点时间看感兴趣的片区和项目，甚至到明年二季度之前都可密切关注。因为这个时候会发现有很多新房项目，可能会有一些会低价入市。
二手房其实不太容易控制，主要是业主和买方之间的博弈。每一次市场调控的周期当中，新房才是风向标。如果是房企主动降价或调价，这样更有参考意义。新房会怎么调，以及这个价格下的销售情况，这些指标或许会影响到整个片区，甚至二手房，以及接下来整个市场的走势。
③投资客多的地方，笋盘会更多
投资客越高的区域，二手业主下调报价的主动率更大。比如325新政后的两个月，福田和南山小户型投资客占比较高，因此笋盘的房源比其他区域要多。
④新房二手房的价差是重要参考指标
看新房时跟周边二手房的价格，或者大区域的价格去对比，会是一个非常好的参考指标。为什么说关外龙华卖得比福田贵，新房营销的效力发挥了很大的作用，包括这次整顿力度为什么这么大也是一个很关键的原因。
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8月底在坂田买了一套房交了20万订金，新政后纠结还要不要继续卖，所以第二笔订金没有去交。现在这种情况还要买吗？
此外，前几天的突击检查开发商确实有一些违规的事项，但结果还没出来。这种情况下能否暂停交易？
【张茂荣】
长线来说问题不是很大，但目前调整期是半年到一年。所以说现在不急需的情况下就是高位入手，新房要供两三年时间才能拿证，所以这一阶段都是资金消耗的过程。所以如果开发商能退的话，可以协商解除还是协商解除。
如果解除不了20万订金就没了，这取决于你对将来的预期。如果你预期将来房价可能不止跌20万，有这个思想准备也可以去做。
此外这个楼盘被查，若开发商虚假宣传，导致你受到影响做出错误的判断，理论上可以欺诈为由向法院提起诉讼。但如果结果还没出来就暂停交易，那就是你是不履行交易了。
如果真的不想要，现在能协商就协商，20万能退10万都行。如果协商不成要打官司，也是很麻烦的事情。
【牛浩思】
从长周期来看，如果货币持续宽松下去，房价增幅从长远看应该还是有一定空间的，主要还是看货币政策。货币政策不变，房价真的跌很多也不太现实。
Q
不想买了但如果业主要赔偿，法院是怎么赔偿的？
【张茂荣】
法院对中介20%的违约金有一个阶段性的变化，“3.30”之前是比较保守的，去年“3.30”政策之后房价暴涨出现了卖方的违约潮，法院执行起来比之前强多了，但是根据交易流程的进展情况。
签了合同不想买了，如果时间不长就3-5天的时间，尽量第一时间通知对方，一般情况下不可能是20%，可能是订金赔付就完事了。但如果合同已履行到完成资金监管取得贷款资格了，业主已完成赎楼了，基本上违约金会到20%。
Q
有一套房想卖，未来两年有没有好的时机可以卖？哪些区域更抗跌？
【王飞】
如果从投资的角度看，现在没有什么人买。从现在的情况看，未来两年的走势不明朗，因为预测不到未来的调控政策。但现在不好卖那是肯定的，现在客户的接受度导致成交难度，以及定价都非常难。但还是看自己的需求，想持有两年还是说急于想在这时出掉。
抗跌性要结合结合区域投资客的占比情况。关内像福田、南山这种区域还是抗跌能力相对较强的，特别是福田。投资客占比非常高的龙华，其实是容易跌的。今年投资客都去炒的区域，像龙岗一些价格比较低的区域和罗湖，都需要谨慎对待。
【牛浩思】回归中心置业，抗跌性和租金回报都比较高
今年上半年深圳豪宅很好卖，这也是一个回归中心避险的表现。在这个市场趋势下，很多人在中心区置业，无论从抗跌性和租金回报能力都比较强一些。
比如说我朋友今年4月在海滨广场买了套房子，成交价是4.3万/平，如果是新房这个价格至少要到横岗，横岗也要4.2-4.5万/平。
我们建议至少在这半年内，大家应该回归中心去置业。特别是二手房，可能会找到一些机会点或价值点，其实在福田有很多4万出头的房子给你选。现在有些报道说沙井等地都卖到5万了，但其实周边二手房的价差非常大，像松岗1万多的都有。
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未来东莞长安新区的看法怎么样？长安新区会不会是一个坑，对于目前长安二手房的看法怎么看？
【牛浩思】所谓的临深，大家会觉得基本上90%都是深圳人在买。其中深圳客又分自住和投资，可能投资的比例更大一些。
①分清真假临深
临深一定是紧挨深圳一线，像大运城邦、龙光城、黄江一带，会跟深圳的楼盘形成一个竞争。
而像清溪、大亚湾这种临深就比较难，不管是租还是转手都比较难。如果周边没有什么产业政策，投资客也不会看好那个地方。
②买临深最核心是，房子真的有用，真的能住。
如果买临深，未来接盘的人是深圳客多一些，一定要保证他的可实用性，因为房子最基本的属性是能用。首先建议大家买高层，对于普通人来说买高层会相对好一点。现在临深很多的别墅根本不会有人去住，荒废程度很高。
③长安是除了凤岗最值得买的一个临深区域
长安的基建和配套设施远远好过沙井跟松岗，不仅有步行街，还有万科广场和万达广场两个这么大的购物中心，消费的很多是沙井松岗的居民。而且车程大概10多分钟到松岗的地铁站，比较宜居，价格也没有像其他地方吵得那么高。
如果临深要跌，长安应该是临深一个比较抗跌的地方。相对来说长安自主的定价能力更高一点，对深圳的依赖程度更低一点。
【张茂荣】临深是坑。我一直都不看好临深。
①临深没有二手市场
临深一手房体量太大，新房可能都比二手房便宜，卖的时候可能连中介都找不到。
②银行贷款没有参照价，评估价低
由于没有二手市场的成交数据，银行审批贷款连参照价都找不到，有的情况下你首付3成，实际银行评估价评不到那么高。
③临深最不抗跌
如果房价跌临深首先跌，然后是深圳的原关外跌，最后是关内再分片区。
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如果在深圳没有名额了，去哪里投资比较好呢？广东省内的。
【牛浩思】
其实临深可能是一个选择，但不是唯一的选择。还有一些优质的商务公寓，在深圳虽说没有很大的升值空间，单至少跟上这个房价的步伐，能够作为一个比较好的资金配置。
买商务公寓要注意以下两点:
①一定要买地铁附近的，选择高拓展的；
②不要买偏远和平层的商务公寓，这样跟住宅形不成一个竞争的关系
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如果买小产权房怎么样？
【张茂荣】
如果有能力买商品房首选商品房，没有能力但真的需要投资出租或者是自己要住，可能会选择小产权房。但深圳市政府是不承认小产权房的。
小产权分两种情况：
①一个是合法报建，比如军产房、福利房、集资房。政府有合法报建的手段确保不会被拆的，而且能够办下证来
②违建类，比如之前龙华那两个。违建类存在被强拆或没收的法律风险，而且不受法律保护。
要不要买取决于风险和价值之间的平衡。第一是自己合理去判断，第二是不要碰违建的。如果真要买一定选择合法报建的，不要选择违建，违建一定不受法律保护的。
以上言论仅代表嘉宾个人观点
仅供参考
最后，感谢各位嘉宾的辛苦解读，感谢积极参与的网友，感谢URwork优客工场深圳社区赞助活动场地。
没有参与到这次活动的童鞋不用着急，敬请期待我们下一期线下沙龙~
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